Chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở đang là mối quan tâm lớn của nhiều hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh. Việc xác định phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở không chỉ phụ thuộc vào diện tích đất mà còn vào bảng giá đất tại từng địa phương và các quy định cụ thể.
Đất 50 năm là thuật ngữ phổ biến dùng để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng không quá 50 năm, được quy định rõ trong Luật Đất đai. Đây không phải là một loại đất cụ thể mà là cách gọi chung cho đất thuộc một số nhóm mục đích sử dụng nhất định, với thời hạn được cấp quyền sử dụng đất có giới hạn. Thời hạn này áp dụng tùy thuộc vào đối tượng sử dụng và mục đích sử dụng đất.
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
“a) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn;
b) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;
c) Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.”
Đất có thời hạn sử dụng 50 năm bao gồm các trường hợp sau:
Vậy người dân cần đáp ứng điều kiện nào và phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở là bao nhiêu? Cùng Luật Minh Tú tìm hiểu ngay ở phần tiếp theo.
Theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở (đất thổ cư) cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc chuyển đổi này chỉ được thực hiện khi có sự chấp thuận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.
Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện nào?
Đối với cá nhân và hộ gia đình, quyền chuyển đổi sang đất thổ cư được xác lập khi nhận được sự đồng ý từ Ủy ban nhân dân cấp huyện, bao gồm huyện, quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh.
Trong trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chẳng hạn như xây dựng nhà trên đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm, hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, tiền sử dụng đất được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất – Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)
Theo đó: Tiền sử dụng đất = Diện tích đất chuyển mục đích × Giá đất tính tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích:
Áp dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải nộp lệ phí.
Công thức: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất × Diện tích) × 0.5%
Mức phí tối đa: 100.000 đồng/lần cấp
Phí này do Hội đồng nhân dân từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Không phải tỉnh thành nào cũng thu và mức phí có thể khác nhau giữa các địa phương.
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần nộp 01 bộ hồ sơ trong trường hợp việc chuyển mục đích sử dụng đất yêu cầu sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bộ hồ sơ bao gồm:
Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định và nộp trực tiếp tại cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện hoặc nơi tiếp nhận hồ sơ được ủy quyền. Hồ sơ cần đầy đủ và chính xác để tránh phải bổ sung hoặc điều chỉnh sau này.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của các giấy tờ.
Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất đến nhận kết quả tại nơi đã nộp hồ sơ. Kết quả thường là quyết định phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất và cập nhật thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thời gian tối đa để hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là 20 ngày. Trong trường hợp bạn phải bổ sung hồ sơ, giấy tờ, chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thời gian xử lý có thể kéo dài hơn.
