Lên 100m thổ cư bao nhiêu tiền? Cách xác định giá đất chính xác

Đất thổ cư là gì?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có định nghĩa chính thức về “đất thổ cư”, mà đây là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất ở được hiểu là đất sử dụng để xây dựng nhà ở và phục vụ các nhu cầu đời sống khác trong cùng một thửa đất. Căn cứ vào vị trí, đất ở được chia thành hai loại:

• Đất ở tại nông thôn: Là đất ở nằm trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã, trừ những khu đất đã được triển khai trong dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch của hệ thống đô thị và nông thôn, nhưng vẫn thuộc địa giới hành chính cấp xã.
• Đất ở tại đô thị: Là đất ở thuộc phạm vi các đơn vị hành chính phường, thị trấn, hoặc trong khu vực xã đã triển khai dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch của hệ thống đô thị và nông thôn
  

Cách xác định giá đất thổ cư chính xác

Theo Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, có 4 phương pháp chính để định giá đất:

Phương pháp so sánh

So sánh giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương tự về các yếu tố tác động đến giá, đã được giao dịch trên thị trường hoặc trúng đấu giá, sau khi điều chỉnh các yếu tố liên quan.

Công thức:

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh = (Giá đất của thửa đất so sánh – Giá trị tài sản gắn liền với đất) / Diện tích thửa đất so sánh

Phương pháp thu nhập

Xác định giá trị đất dựa trên thu nhập ròng hàng năm của một diện tích đất, chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân tại các ngân hàng có vốn Nhà nước, trong 3 năm gần nhất.

Phương pháp thặng dư

Xác định giá đất bằng cách trừ đi chi phí phát triển từ tổng doanh thu ước tính, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và xây dựng đã được phê duyệt.

Công thức:

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất / Diện tích thửa đất, khu đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Đưa ra giá trị đất bằng cách nhân giá đất trong bảng giá với hệ số điều chỉnh, xác định thông qua sự so sánh giữa giá đất thực tế và giá trong bảng giá.

Công thức:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

4 loại chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư

Theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở =
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích – Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích (nếu có).

Cụ thể:

• Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích x Giá đất tính tiền sử dụng đất

• Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích được tính theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Nếu tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích, thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ bằng 0.

Ngoài tiền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải đóng các khoản phí sau:

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Mức phí này thường không quá 100.000 đồng/ lần cấp.
• Lệ phí trước bạ: Chỉ áp dụng khi cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất phải đóng lệ phí.

Lệ phí trước bạ = (Giá đất theo bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%.

• Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí này được quy định bởi Hội đồng Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Mức phí này có thể thay đổi tùy thuộc vào địa phương và có thể không thu ở một số nơi.

Vậy, khi muốn lên 100m thổ cư bao nhiêu tiền? Cùng Luật Minh Tú làm một ví dụ ngay ở phần sau.

Chi phí lên 100m thổ cư bao nhiêu tiền?

Giả sử bạn muốn chuyển 100 m² đất vườn thành đất ở, với giá đất ở tại khu vực đó là 3.000.000 đồng/m² và giá đất nông nghiệp là 300.000 đồng/m².

Vậy, số tiền sử dụng đất bạn cần phải thanh toán sẽ được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất = (100m2 x 3.000.000 đồng) = 300.000.000 đồng.

Ngoài ra bạn sẽ phải đóng các khoản phí:

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận: 100.000 đồng (giả sử ở khu vực bạn là 100.000 đồng)
• Lệ phí trước bạ = (3.000.000đ x 100m2) x 0.5% = 1.500.000 đồng
• Phí thẩm định hồ sơ (nếu cấp sổ đỏ lần đầu): 0 đồng

Vậy tổng chi phí để lên 100m thổ cư = 300.000.000 đồng + 100.000 đồng + 1.500.000 đồng + 0 đồng = 301.600.000 đồng.

Lưu ý: Trên đây là 1 ví dụ để các bạn hiểu rõ hơn về cách tính chi phí lên 100m2 đất thổ cư. Để tính chính xác bạn cần tham khảo giá đất, các lệ phí tại địa phương.

3 yếu tố cần lưu ý khi mua đất 100m để chuyển nhượng mục đích sử dụng

Khi mua đất để lên đến 100m², việc kiểm tra các yếu tố pháp lý và thực tế là vô cùng quan trọng để đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn và hợp pháp.

• Thứ nhất, kiểm tra tính pháp lý là bước đầu tiên cần làm. Đảm bảo rằng đất có sổ đỏ hợp pháp, không có tranh chấp, và không nằm trong diện quy hoạch. Điều này giúp tránh được những rủi ro liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất trong tương lai.
• Thứ hai, khảo sát trực tiếp khu đất. Việc chỉ tham khảo thông tin qua môi giới hay trên các trang web có thể không phản ánh chính xác tình trạng đất thực tế. Do đó, việc đến trực tiếp khu đất để kiểm tra hạ tầng, môi trường xung quanh và các yếu tố khác như việc đền bù giải tỏa là rất cần thiết.