Câu hỏi: Năm 2020, chúng tôi có ký hợp đồng thuê nhà với chủ nhà để mở cơ sở giáo dục mầm non, hợp đồng thuê nhà có thời hạn đến tháng 10/2025 và trong hợp đồng không có điều khoản chủ nhà được chấm dứt hợp đồng cho thuê trước thời hạn. Tuy nhiên, chúng tôi vừa được nhận thông báo của chủ nhà về việc chủ nhà đã chuyển nhượng ngôi nhà nêu trên cho người khác và đề nghị chúng tôi làm việc với chủ nhà mới để về việc có tiếp tục thuê nhà nữa không. Chúng tôi đã làm việc với chủ nhà mới, chủ nhà mới không đồng ý cho tôi được tiếp tục thuê căn nhà nêu trên và yêu cầu chúng tôi dọn đi trong vòng một tháng. Vậy, yêu cầu trên của chủ nhà mới có đúng không? chúng tôi cần làm gì để tiếp tục được thuê ngôi nhà nêu trên.
Chào anh/chị, liên quan đến yêu cầu tư vấn về hợp đồng cho thuê nhà, Công ty chúng tôi gửi đến anh/chị một số nội dung sơ bộ như sau:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 428 BLDS năm 2015 thì một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Theo như thông tin bạn cung cấp, Hợp đồng không có điều khoản về việc chấm dứt thực hiện hợp đồng trước thời hạn, do đó Bên cho thuê chỉ có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà nêu trên nếu Bên thuê nhà vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong Hợp đồng hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thì Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng cho thuê trong các trường hợp sau:
– Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
– Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
– Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;
– Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Cũng theo quy định tại Khoản 5 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Bên thuê có quyền được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
Như vậy, theo các quy định của pháp luật nêu trên thì trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu của căn nhà thì chủ nhà mới không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn (ngoại trừ trong các trường hợp pháp luật quy định); bạn vẫn có quyền sử dụng hợp pháp căn nhà nêu trên cho đến khi hết thời hạn thuê. Nếu chủ nhà mới có bất kỳ hành vi nào ngăn cản quyền sử dụng hợp pháp căn nhà nêu trên của bạn, bạn có thể tố cáo hành vi trên của chủ nhà đến chính quyền địa phương hoặc khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu chủ nhà không được tiếp tục hành vi trên và bồi thường thiệt hại cho bạn (nếu có).
